О расчетах с бюджетом по НДС при исполнении договоров аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Операции по предоставлению имущества в аренду являются у арендатора объектами обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). В свою очередь в соответствии со ст. ст. 169, 171 НК РФ арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, предъявленные ему арендодателем и уплаченные арендатором, при наличии счета-фактуры.

При расчетах с бюджетом по НДС при исполнении договоров аренды важно обратить внимание на следующие ситуации.

1. На основании ст. 162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается на суммы авансовых платежей, полученных в счет предстоящего оказания услуги по предоставлению имущества в аренду.

Согласно п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ суммы НДС, исчисленные и уплаченные с сумм авансовых платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), подлежат вычетам после даты реализации соответствующих товаров (выполнения работ, оказания услуг). Как правило, в договорах аренды, заключаемых организациями, периодом оказания услуги является календарный месяц, а датой расчетов (датой оказания услуги) - последний день календарного месяца.

В данной ситуации возникает вопрос, когда можно принять к вычету сумму НДС, уплаченную с авансов: в периоде оказания услуги по предоставлению имущества в аренду либо в следующем отчетном периоде. Этот вопрос освещен в Письме Минфина России от 26.07.2004 N 03-04-11/122.

Следует отметить, что в Письме не содержится прямого ответа на вопрос о дате принятия к вычету сумм НДС в рассматриваемой ситуации. Но поскольку в нем указано, что суммы НДС, уплаченные в бюджет с сумм авансовых платежей, полученных в счет оказания услуги по предоставлению в аренду помещения, подлежат вычету по мере оказания услуги, то, по нашему мнению, организация вправе принять к вычету сумму НДС, уплаченную с авансов в периоде оказания услуги по предоставлению имущества в аренду в пределах стоимости услуги, фактически оказанной налогоплательщиком в данном налоговом периоде.

2. В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при аренде у органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества организация является налоговым агентом.

При заключении организацией договора аренды имущества, при котором в качестве арендодателя выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, которым данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, организация налоговым агентом не является.

Обязанность по исчислению и уплате налога в бюджет возникает у арендатора.

При исполнении обязанностей налогового агента организация определяет налоговую базу по НДС как сумму арендной платы по договору с учетом НДС.

Сумму налога исчисляют расчетным путем с применением налоговой ставки 18/118% согласно пп. 3 и 4 ст. 164 НК РФ.

Налоговый агент имеет право принять к вычету данные суммы НДС только после уплаты налога (п. 3 ст. 171 НК РФ).

При перечислении в бюджет сумм арендной платы налоговый агент выписывает счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой "Аренда государственного или муниципального имущества". Счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС. В книге покупок он регистрируется только в части арендного платежа, который подлежит включению в данном отчетном периоде в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, и в соответствующей доле подлежит возмещению из бюджета НДС. При этом указанный счет-фактура подписывается руководителем и главным бухгалтером организации-арендатора. Такой порядок составления счетов-фактур при аренде государственного или муниципального имущества предусмотрен Письмом МНС России от 26.12.2003 N 24-11/72147.

Следует отметить, что организации, которые не являются плательщиками НДС, при аренде государственного или муниципального имущества должны исчислять и уплачивать налог с представлением налоговой декларации.

3. Как указано в п. 1 ст. 149 НК РФ предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, не подлежит обложению НДС. Положения данного пункта применяются в случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы данного пункта, определяется МИД России совместно с Минфином России.

Таким образом, для освобождения от налогообложения операций по предоставлению помещений в аренду иностранным гражданам или организациям необходимо соблюдение следующих условий.

Это наличие документа, подтверждающего аккредитацию представительства иностранной компании на территории Российской Федерации.

Согласно Письму Минфина России от 04.03.2004 N 04-03-11/31 в качестве такого документа может выступать копия свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой, а в отношении физических лиц - копия документа, подтверждающего соответствующее гражданство иностранного физического лица.

Кроме того, для получения указанного освобождения от НДС необходимо включение иностранного государства в перечень государств, определяемый МИД России совместно с Минфином России, в отношении которого применяются нормы п. 1 ст. 149 НК РФ. В настоящий момент такой перечень не утвержден.

В соответствии с Письмом ФНС России от 18.05.2005 N КБ-6-26/409@ до переиздания МИД России совместно с Минфином России перечня соответствующих иностранных государств следует применять перечни, утвержденные Приказом МИД России и МНС России от 13.11.2000 N 13747/БГ-3-06/386, с учетом Письма МНС России от 24.01.2001 N ВГ-6-06/62.

Также следует отметить, что указанные перечни иностранных государств, в отношении которых можно применять нормы п. 1 ст. 149 НК РФ, были утверждены достаточно давно и соответственно законодательство этих стран могло измениться.

Во избежание налоговых рисков можно рекомендовать организациям, предоставляющим в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, направлять запросы в налоговые органы с целью получения письменных разъяснений.

И.Овчарова
Аудитор-консультант
ЗАО "ААФ "Аудитинформ"
Подписано в печать
14.12.2005